Combien puis-je emprunter avec mon salaire ? Capacité d'emprunt à Nantes en 2026

Votre capacité d'emprunt ne dépend pas seulement de votre salaire : elle dépend du rapport entre vos charges de crédit et vos revenus, encadré depuis 2022 par une règle du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) que les banques appliquent de façon quasi systématique. Comprendre cette règle permet d'estimer, avant même de monter un dossier, l'ordre de grandeur de ce que vous pouvez emprunter.

La règle des 35 % d'endettement

Le principe : vos charges de crédit, assurance emprunteur comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Ce taux d'effort se calcule ainsi :

(mensualité de crédit + assurance emprunteur + autres crédits en cours) ÷ revenus nets mensuels × 100

Si vous avez déjà un crédit à la consommation ou un prêt auto en cours, sa mensualité s'ajoute au calcul et réduit d'autant votre capacité pour le crédit immobilier. Les banques disposent d'une marge de dérogation limitée à une partie de leurs dossiers, souvent réservée en priorité aux primo-accédants achetant leur résidence principale — un point qui peut jouer en votre faveur si votre dossier est par ailleurs solide.

Ce que l'assurance emprunteur change dans le calcul

C'est un point souvent sous-estimé : l'assurance emprunteur n'est pas un coût annexe, elle entre dans le calcul du taux d'effort au même titre que la mensualité de crédit. Son coût dépend de votre âge, de votre état de santé et de la quotité assurée. Deux emprunteurs avec le même salaire et le même projet peuvent donc avoir une capacité d'emprunt différente selon le tarif d'assurance obtenu — d'où l'intérêt de comparer les offres plutôt que d'accepter systématiquement le contrat groupe proposé par la banque. De nouvelles règles, applicables dès le 1ᵉʳ septembre 2026, facilitent justement cette comparaison : voir ce qui change pour l'assurance emprunteur →.

La durée du prêt, deuxième levier

Le HCSF plafonne également la durée à 25 ans dans la plupart des cas, portée à 27 ans lorsque des travaux représentent une part significative de l'opération. Allonger la durée réduit la mensualité et augmente donc la capacité d'emprunt théorique, mais augmente aussi le coût total du crédit — un arbitrage à faire selon votre projet, pas uniquement selon le montant maximal empruntable.

Exemple chiffré pour un foyer type à Nantes

Prenons un couple de primo-accédants avec un revenu net mensuel cumulé de 3 200 €, sans crédit en cours. À 35 % d'endettement, la mensualité maximale, assurance comprise, s'élève à :

Revenu net mensuel du foyer	Mensualité maximale (35 %, assurance incluse)
2 500 €	≈ 875 €
3 200 €	≈ 1 120 €
3 800 €	≈ 1 330 €
4 500 €	≈ 1 575 €

Calcul théorique au plafond des 35 %. En pratique, une banque peut retenir un taux d'effort plus prudent selon le reste à vivre du foyer et le nombre de personnes à charge.

À ce montant empruntable s'ajoute votre apport personnel, qui couvre en priorité les frais annexes non financés par la banque. Pour savoir combien prévoir de ce côté, voir notre guide sur l'apport personnel pour un premier achat à Nantes →.

Ce qui peut faire varier votre capacité réelle

• Le reste à vivre — au-delà du taux d'effort, certaines banques ajustent leur décision selon ce qu'il reste concrètement au foyer chaque mois, surtout pour les revenus plus modestes ou les familles nombreuses.
• Les crédits en cours — crédit auto, credit renouvelable ou pension alimentaire réduisent d'autant la mensualité disponible pour l'immobilier.
• La stabilité professionnelle — un CDI hors période d'essai est regardé différemment d'un CDD ou d'une activité récente en indépendant.
• Le type de bien — un achat dans le neuf peut ouvrir droit à une durée allongée à 27 ans sous conditions de travaux.

Ce qu'il faut retenir

1. La règle des 35 % s'applique sur vos revenus nets, assurance emprunteur incluse.
2. Comparer les contrats d'assurance emprunteur peut directement augmenter votre capacité d'emprunt.
3. Allonger la durée augmente la capacité théorique, mais aussi le coût total du crédit.
4. Un calcul générique donne un ordre de grandeur : seule une étude personnalisée, avec les taux du moment, donne un chiffre fiable.

Les informations de cet article sont générales et pédagogiques. Elles ne constituent ni un conseil personnalisé, ni un engagement de financement, ni une décision d'octroi. Les taux, seuils et règles évoluent régulièrement : les chiffres ci-dessus sont indicatifs et doivent être vérifiés avec un professionnel au moment de votre projet.